農村房屋買賣合同的效力
發布時間:2015-03-30 09:51:51
農村房屋是否允許買賣呢?這是一直存在爭議的問題:
    一種意見認為房地一體,農村房屋買賣涉及農村宅基地使用權的轉讓,依據《土地管理法》等相關法律,我國法律禁止轉讓農村宅基地使用權,因此,農村房屋不能買賣。
    另一種意見認為,“法無禁止即可行”,我國法律沒有明確規定禁止農村房屋買賣,只要雙方協商同意,農村房屋就可以買賣。并且從我國《土地管理法》第六十二條關于“農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準”的規定也可以看出,立法并沒有要禁止和干涉農村居民行使房屋所有權的交易行為。
    而在現實生活中,經濟的發展、市場的繁榮、交易的頻繁促使不動產作為一項具有較大經濟價值的商品走向市場,在資金融通、投資興業等各個環節發揮著很重要的作用。相對于具有完全所有權的城市商品房,農村房屋買賣行為目前并沒有一部法律或是規章進行調整,法律層面還是一片空白。而出于生產、生活、經濟往來的需要,農村房屋買賣這種行為越來越普遍,相應由此而引發的農村房屋買賣合同糾紛也越來越多。特別是城市近郊農民由于城市的擴張、土地的增殖、征地拆遷的經濟利益等要求收回原已出賣的房屋引發的農村房屋買賣糾紛案件,在經濟利益的驅使下,要求確認合同無效案件量激增。
    由于目前相關法律、法規不夠明確,審判實踐中對農村房屋買賣合同效力認識也存在差異。 那么如何去判定已達成的農村房屋買賣合同是否有效呢?這要從合同法對有效合同的構成要件來看:一個有效合同包括:合同主體適格,內容合法,不違反法律的強制性規定和公序良俗。在農村房屋買賣合同效力認定上,由于法律法規的空白以及標的物的特殊性,除依法適用我國合同法關于合同有效、無效規定的一般原則外,還要加上一個特殊點,就是遵照國家政策的相關規定。
    為說明問題,我們根據農村房屋買賣合同主體的不同,將農村房屋買賣合同糾紛分為三類:一是農村本集體經濟組織成員之間的糾紛;二是農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的糾紛;三是農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的糾紛。因為合同主體的不同,所涉及的相關法律、法規、政策也大有不同。
    一、農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同。
    因購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份,這突破了宅基地不能進行流轉的障礙。因此,對本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣,只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合合同法關于有效合同要件,無欺詐、顯失公平情形存在,應當認定房屋買賣合同有效。
    二、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋買賣合同。
    我國相關法律、法規雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓,但如前文所述,法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定,而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此,對這類農村房屋買賣合同,只要其符合合同法關于有效合同其他要件,如果取得有關組織和部門批準的,可以認定合同有效。
   三、農村本集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同。
    對于農村居民是否能向城鎮居民出售房屋,我國雖無法律、法規的相關禁止性規定,但國務院辦公廳在1999年《關于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》中明確規定:“農民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅,有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”;2004年11月,國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》又進一步規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地,嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。
      這些雖然都是國家規定的有關政策,但根據我國民法通則第六條“民事活動必須遵守法律,法律沒有規定的,應當遵守國家政策”的規定,法院在司法中應當嚴格適用。因此,對這類合同,總的原則是因違反國家政策而認定合同無效。在案件判決結果上,一般對于將房屋出售給城鎮戶口人員,未經有關組織和部門批準的,如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的,該合同應作無效處理,雙方當事人應各自返還房屋及購房款;如果合同已實際履行完畢,且購房人已實際居住使用該房屋的,應本著尊重現狀、維持穩定的原則,立足調解,承認購房人對房屋的現狀以及繼續占有、居住和使用該房屋的權利;調解不成,應確認合同無效,并根據雙方的過錯確定賠償損失數額,既要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小,尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益,以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成的損失,也要考慮買受人已經翻建、擴建房屋的情況,對其添附價值進行合理補償。

    當然,在大前提確認無效的情況下,還存在著另外情形:對于將房屋出售給城鎮戶口人員,經過有關組織和部門批準,如果合同已實際履行完畢,且購房人已實際居住使用該房屋,并且持有相關權利證明的,應維持交易穩定的原則,承認購房人對房屋的所有權。因此,對于將農村房屋出售給城鎮戶口人員的房屋買賣合同目前仍是有限地予以承認合同效力,且條件限制的比較嚴格。
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